Renouvellement urbain et éradication de l’habitat indigne
Sète centre ville étude
Etude d'OPAHVoir sur la carteLes objectifs qualitatifs à atteindre
D’une manière générale, l’OPAH vise à requalifier durablement les quartiers du centre ville en engageant une démarche incitative et coercitive auprès des propriétaires ainsi que des procédures d’aménagement sur des îlots à restructurer. Les objectifs qualitatifs recherchés sont :
- Créer des logements sociaux publics et privés en mobilisant le parc vacant, les opportunités foncières et le patrimoine communal
- Résorber l’habitat indigne par des opérations publiques d’aménagements et des actions coercitives auprès des propriétaires privés
- Accompagner la réhabilitation privée dans les périmètres concernés par les opérations d’aménagement et les actions coercitives
- Accompagner les occupants concernés par les opérations d’insalubrité, de péril
- Maintenir la diversité d’occupation des quartiers
- Traiter les logements indécents s’inscrivant dans le dispositif PST pour le locatif
Nota : seuls les immeubles répondant à ces objectifs seront concernés par l’OPAH. Ainsi les immeubles relevant de travaux classiques d’amélioration ne bénéficieront du dispositif que s’ils contribuent : au traitement de logements insalubres, indignes aux opérations globales de réhabilitation dont ¼ des logements seront à loyer conventionné.
L’opération comprend des périmètres d’intervention en fonction des objectifs et des procédures mises en place.
La RHI « multisite » et travaux d’office :
– un secteur qui s’étend du quartier Saint Louis au quartier Révolution
– deux autres petits secteurs : l’entrée de ville au début de la rue Paul Bousquet dans le quartier du commissariat et le début de la rue Jules Vallès sur le quartier de l’Ile Nord.
Le PRI :
– Les immeubles identifiés dans l’étude PRI sur l’île sud
L’action foncière, la création de logements :
– L’ensemble du centre ville
L’intervention sur l’insalubrité :
– L’ensemble du périmètre de l’OPAH
Les aides à l’amélioration des logements classiques et les aides majorées :
– Périmètre OPAH comprenant le secteur centre du quartier Saint Louis au Quartier Révolution et l’entrée de ville Paul Bousquet et les immeubles PRI de l’île sud.
Les objectifs quantitatifs de l’opération en matière de logements
L’opération vise à atteindre les objectifs quantitatifs suivants :
- 310 logements locatifs privés réhabilités ou acquis et améliorés :
– dont 60 en sortie d’insalubrité ou de péril
– dont 150 logements vacants remis sur le marché130 de ces logements seront conventionnés après travaux dont 30 dans le cadre du Programme Social Thématique du département. - 190 logements réhabilités ou acquis et améliorés par des propriétaires occupants modestes dont les revenus sont inférieurs au plafond de base de l’A.N.A.H. :
– dont 40 en sortie d’insalubrité ou de péril
– dont 150 liés au traitement de l’indécence validé par l’ANAH165 logements sociaux publics, acquis et améliorés ou cédés en bail par la ville et financés en PLUS ou PLA-i
Soit un objectif total de 665 logements améliorés
Les moyens
Aides financières en faveur des propriétaires pour les inciter à réhabiliter
Les aides de l’ANAH et des collectivités se cumulent à condition que le projet soit éligible aux aides de l’ANAH. Les travaux sont plafonnés en fonction de la surface et du nombre de logements sauf pour les travaux concourant à la sortie d’insalubrité ou de péril. Le taux de subvention s’applique aux travaux subventionnables hors taxes.
Pour les propriétaires bailleurs, les taux de subvention varient en fonction du niveau de loyer qui sera appliqué après travaux.
| Propriétaires bailleurs | Taux de subventions pour les travaux de réhabilitation des logements locatifs | |||
| ANAH | Prime logement vacant | CABT | CG34 | |
| Réhabilitation indécent ou vacant | ||||
| Loyer conventionné OPEX* | 55% | 5 000€ | 15% (1) | 5% (4) |
| Loyer conventionné OPAH | 55% | 5 000€ | 15% (2) | – |
| Loyer conventionné PST | 75% | 5 000€ | – | 10% (5) |
| Loyer intermédiaire (5) | 35% | 5 000€ | 5% (3) | – |
| Loyer libre | 15% | – | – | – |
| Sortie d’insalubrité ou de péril | ||||
| Loyer conventionné OPAH | 60% | – | 10% (2) | – |
| Loyer conventionné PST | 75% | – | – | 10% (5) |
| Loyer intermédiaire | 35% | – | 5% (3) | – |
| Loyer libre | ||||
* logement vacant depuis plus d’un an dont le loyer sera conventionné ou dans le cas d’une opération sur plusieurs logements, la majorité des logements seront à loyer modérés
Prime logt vacant : Logements vacants depuis plus d’un an + 1500€ de travaux min + loyer maitrisé
(1) Plafond de 3000€ par logement
(2) Plafond de 4000€ par logement
(3) Plafond de 1500€ par logement
(4) Plafond de 2000€ par logement
(5) Plafond de 1525€ par logement
| Propriétaires occupants | Taux de subventions pour les travaux de réhabilitation des logements | |
| ANAH | CABT | |
| Revenus < Plafond de base | 30% | – |
| Revenus > Plafond de base | 35% | – |
| Sortie d’insalubrité ou de péril | 60% | 10% (6) |
Plafond de travaux sur parties communes & privatives : 13000€ HT par logement subventionnable
Cas dérogatoire : Tous travaux de sortie d’insalubrité ou de péril, plafond de 26000€ HT par logement subventionnable
(6) Plafond de 2600€ par logement
Prime pour les parties communes
Travaux de mises aux normes des réseaux et des structures des cages d’escalier :
L’aide de CABT est de 25 % du montant des travaux, plafonnée à 3500€ par immeuble.
Travaux de curetage/ puits de lumière :
L’aide de CABT est de 15 % du montant des travaux, plafonnée à 7500€ par immeuble.
Les conditions d’éligibilité à l’ANAH
Les logements doivent, sauf exception, être achevés depuis 15 ans.
Les logements devront être loués ou occupés à titre de résidence principale pendant 9 ans.
Pour quels travaux ?
Travaux permettant :
- la remise sur le marché d’un logement vacant
- la transformation d’un local en logement,
- la mise aux normes des logements en matière de sécurité, de salubrité ou d’équipement,
- la réfection des parties communes,
- l’amélioration de la qualité et de la performance thermique des logements et immeubles,
- l’adaptation du logement aux personnes âgées ou handicapées,
- la sortie d’insalubrité ou de péril,
- l’ élimination du plomb dans les peintures.
Les travaux sont éligibles à la subvention dès qu’il est constaté le mauvais état du logement ou de l’immeuble ou l’absence des équipements permettant d’ assurer le respect des normes générales relatives à la sécurité et la salubrité.
Des moyens coercitifs, lorsque le propriétaire d’un logement insalubre ou en péril ne peut entreprendre la réhabilitation
– Un arrêté d’insalubrité peut-être pris par le préfet sur le rapport des services d’hygiène ( SCHS et DDASS ).
– Un arrêté de péril peut être pris par le maire de Sète
– Si nécessaire, des travaux d’office pourront être entrepris par la collectivité